• Seu condomínio está caro demais?.

Ouvimos muitas pessoas reclamarem das valores altos dos condomínios, e aí se torna muito comum surgirem dúvidas, do tipo: Como é calculada a taxa condominial? O que entra como tributo? E o Fundo de Reserva, quem paga? Inquilino ou proprietário? Perguntas com estas são muito freqüentes, por isso, fomos atrás das respostas, com o intuito de acabar com esse "dilema".

De acordo com a Lei do Inquilinato, o Fundo de Reserva é considerado despesa extraordinária, portanto, de responsabilidade do proprietário. Para aqueles que não sabem, o Fundo existe para o condomínio não ser surpreendido com contas imprevistas que não possa pagar. A utilização e a forma de contribuição devem ser regulamentados pela Convenção. Se a utilização não for discriminada na Convenção, é preciso a aprovação de uma Assembléia. Se o Fundo de Reserva for usado para complementar despesas ordinárias, por exemplo, pagamento de 13o. salário dos empregados, deve ser feito um rateio para a reposição da quantia usada. Neste caso, o rateio funciona como despesa ordinária, devendo os inquilinos contribuir.

Como é calculada a taxa condominial? Divide-se as despesas ordinárias pelo número de unidades (caso todas as unidades sejam do mesmo tamanho) ou pela fração ideal, dependendo do que dispuser a Convenção. De acordo com o parágrafo primeiro do artigo 23 da Lei do Inquilinato, entende-se por despesas ordinárias de condomínio aquelas necessárias à administração respectiva, especialmente:

- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

- consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

- manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

- manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

- reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

De acordo com o parágrafo segundo, do artigo 23, da Lei do Inquilinato, o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. O parágrafo terceiro diz que no edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no parágrafo primeiro deste artigo, desde que comprovadas.

De acordo com a Lei dos Condomínios: "Art. 12°, Parágrafo 1°: Salvo disposição em contrário da Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade". Vale lembrar que os moradores das coberturas, em geral, arcam com taxa mais elevada, por terem fração ideal maior.

As despesas extraordinárias, ou seja, as de manutenção, devem ser cobradas por unidade ou fração ideal? Este ponto também deve constar da Convenção. Se for omissa, vale a fração ideal, que é calculada da seguinte forma: Área útil + Área comum + Área da Garagem. As frações ideais geralmente constam da Escritura do imóvel e da Convenção Condominial.